Investissement locatif //Loyers//Etat des dispositions au 20 novembre 2014.
Comme chaque année à cette période, nous entrons dans la dernière ligne droite en vue de l’adoption de la loi de finances.
Avec l’adoption par l’Assemblée Nationale, en première lecture, du Projet de Loi de Finances 2015 (PLF 2015) ce mardi 18 novembre 2014, le processus de ratification est engagé. Il nécessite maintenant l’intervention du Sénat, de la commission mixte paritaire, avant d’aboutir in fine à l’adoption du texte définitif.
A cette occasion, nous en profitons pour effectuer un point sur quelques évolutions concernant l’investissement immobilier locatif.
⇒ De la « Loi Duflot » à la « Loi Pinel »
La « Loi Pinel » doit aménager deux éléments importants du dispositif précédent :
– Élargissement à trois taux de réduction d’impôt, au choix de l’investisseur, en fonction de la durée de mise en location : 6 ans 12%, 9 ans 18%, 12 ans 21%.
– Permettre de louer à des ascendants ou descendants.
Ces dispositions sont au menu de la loi de finances pour 2015 en cours d’adoption.
Même si le texte de loi est en cours de ratification, ces deux dispositions ne devraient pas connaître de changement substantiel au regard du texte définitif.
Comme nous allons le voir, le dispositif « Pinel » devrait donc avoir pour date de départ effectif le 1er octobre 2014, date de la modification des zones servant à déterminer les plafonds de loyers de certains investissements locatifs
⇒ Révision du « zonage » touchant notamment l’investissement locatif Duflot/Pinel, intervenue en le 6 août 2014
– Concernant le dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif dans le neuf, un nouveau « zonage » a été adopté le 8 août 2014 (il n’avait pas évolué depuis 2012, à la mise en place du « Scellier »). Les zones A bis, A, B1, B2 (éligible à l’investissement « Pinel » si agrément) et C (non éligible à l’investissement « Pinel ») demeurent, mais les villes entrant dans les différentes classifications évoluent .
Remarque : Il y a eu des surclassements (et des déclassements) suite à ce nouveau zonage, et un certain nombre de plafonds de loyer ont donc évolué. Ex : Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier sont reclassées de la zone B1 à A. Ces villes bénéficient dès lors mécaniquement d’une hausse du plafond de loyers.
Pour connaître l’application dans le temps du nouveau zonage en fonction des acquisitions ou demandes de permis de construire, voici les éléments édictés par l’arrêté :
« Pour les logements acquis à compter du 1er octobre 2014, ainsi que, s’agissant des logements que le contribuable fait construire, ceux dont la demande de permis de construire est déposée à compter du 1er octobre 2014, le zonage A/B/C ne dépend plus de l’arrêté du 29 décembre 2012 (même zonage que celui prévu dans le cadre du dispositif dit « Scellier »), mais de l’arrêté du 1er août 2014. Des dispositions transitoires sont toutefois prévues pour les communes déclassées ».
Le plafond de loyers pour 2014 est le suivant (rappel).
Les plafonds de loyer mensuel, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour les baux conclus en 2014, à :
| Zone | Plafonds de loyer au m² |
| Zone A bis | 16,72 € |
| Zone A | 12,42 € |
| Zone B1 | 10,00 € |
| Zone B2 (sur agrément) | 8,69 € |
Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement. Il est donc fait application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : S étant la surface du logement 0,7 + 19/S.
Remarque : les plafonds de loyer et de ressources sont déterminés par arrêté ministériel au 1er trimestre de chaque nouvelle année civile.
⇒ En ce qui concerne l’encadrement des loyers
Le dispositif semble faire…. Pschiit !
La mesure au regard de la loi Alur promulguée en date du 24 mars 2014 : créer des « Observatoires des loyers » pour déterminer les prix de marché pour 28 grandes villes françaises, afin définir un loyer médian de référence déterminé localement .
Ce loyer médian serait alors encadré par un loyer de référence majoré (de 20%) représentant la limite maximale de fixation d’un nouveau loyer, ainsi que par un loyer de référence minoré (de 30%) en dessous duquel le bailleur pourrait demander une réévaluation de loyer.
Cependant il manque encore beaucoup de précisions sur l’application exacte de la disposition (texte de loi et décrets d’application en attente). Et qui plus est, les prises de position du gouvernement en septembre ont jeté un flou certain sur le devenir de ce dispositif :
– En septembre 2014 le 1er ministre à indiqué que l’encadrement ne s’appliquerait qu’à Paris.
– Suite à la réaction d’élus de villes qui se trouvaient dans les 28 visées par la mesure (Ex Lille) certains ont demandé à ce que le mécanisme leur soit également appliqué. Ce à quoi le ministre a accédé sans plus de précision (quand, quelles villes etc).
– Les Observatoires des loyers ne sont pas à ce jour tous fonctionnels (loin de là). Sans les données de ces observatoires, le préfet des zones déterminées ne peut prendre l’arrêté préfectoral donnant officiellement le montant de loyer majoré/minoré servant de référence.
Bref, on pense qu’au mieux la mesure pourrait entrer en vigueur début 2015 à Paris, si tant est que le législateur ou l’exécutif résolve dans cette première ville un autre écueil majeur : comment traiter la disparité des montants de loyer entre les différents secteurs de la ville? Appliquer un loyer de référence non suffisamment sectorisé pourrait conduire à une hausse des loyers les plus modérés dans certains quartiers de la ville (les plus modestes), voir dans certaines zones de certains quartiers. Tout le contraire de l’objectif premier.
